[정의]

부산광역시에서 시행되고 있는 도시 기능 회복 사업.

[재개발과 재건축]

정비 사업은 도시 기능을 회복하기 위하여 정비 구역 안에서 정비 기반 시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로, 정비 구역이 위치한 지역지구 및 주택의 종류, 기반 시설 확보 정도 등에 따라 재개발 사업[도시 환경 정비 사업, 주택 재개발 사업]과 재건축 사업[주거 환경 개선 사업, 주택 재건축 사업]으로 구분된다. 재개발은 불량 주거지를 아파트를 중심으로 한 새 주거지로 정비하는 사업을 말하고, 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립 주택 지구를 허물고 재건축하는 사업을 말한다.

[재개발의 공공성]

재건축과는 달리, 재개발은 공공의 도시 계획 사업으로 토지의 합리적이고 효율적인 이용과 도시 기능을 회복하기 위해서 「도시 재개발법」이 정하는 바에 따라 신규 주택을 공급하고 도로나 상하수도 등의 기반 시설을 정비함으로써 도시 경관을 재정비하는 사업이라 할 수 있다. 흔히 말해 구도심인 지역 일부를 개발해 새로 아파트 등의 주택을 짓는 것이다. 재개발을 하기 위해서는 반드시 시·도의 기본 계획에 반영되어 있어야 한다.

[추진 절차]

재건축의 추진 절차는 ‘기본 계획 수립→ 구역 지정→ 추진 위원회 구성→ 안전 진단→ 조합 설립 인가→ 사업 시행 인가→ 관리 처분 계획 인가→ 이주 및 철거→ 분양 및 착공→ 준공 및 입주’ 등으로 이루어진다. 재개발의 추진 절차는 ‘기본 계획 수립[예정 구역 선정]→ 정비 계획 수립 및 정비 구역 지정→ 조합 설립 추진 위원회 구성→ 조합 설립 인가→ 사업 시행 인가→ 시공사 선정→ 조합원 분양 신청→ 관리 처분 계획 수립→ 관리 처분 계획 인가→ 이주 및 철거→ 분양 및 착공→ 준공 및 입주→ 조합 해산’ 등으로 이루어진다. 재건축과 재개발 모두 추진 절차에서 매번 다음 단계로 넘어갈 때마다 조합원 개개인의 동의가 반드시 필요하다.

[조합원 자격 요건]

재건축과 재개발의 중요한 차이 중의 하나는 조합원의 자격 및 요건에 있다. 재건축의 경우에는 구역 내 토지와 건물을 소유한 자로서 조합 설립에 동의한 자만이 조합원의 자격이 있다. 즉, 구역 내 토지만 소유하였거나 건물만 소유한 자는 조합원의 자격이 없다. 또 조합 설립에 동의를 해야만 조합원의 자격이 인정되고 투기 과열 지구 내에서는 전매 제한이 있다.

재개발의 경우에는 재건축과 달리 구역 지정이 되면 지정된 구역 내에 있는 토지 소유자, 건축물 소유자, 지상권자 모두에게 조합원의 자격이 인정된다. 하지만 주택을 공급받기 싫다는 의사를 밝히면 비록 구역 내 토지나 건축물 등을 소유하고 있어 주택을 공급받을 수 있는 대상이어도 ‘현금 청산 대상자’로 분류된다.

‘현금 청산 대상자’는 사업 시행 인가 후 감정 평가 금액에 의해 관리 처분 계획 인가 시 「도시 및 주거 환경 정비법」에 의해 150일 이내에 현금 청산을 받게 된다. 재건축과 달리 토지만 소유하거나 건물만 소유해도 각 시·도의 조례에서 정한 분양기준과 조합 내부의 정관 등에 따라 분양권이 인정된다는 점도 중요한 차이다.